Cedolare Secca – Si può revocare? … Conviene sempre?

Accanto al regime ordinario dal 2011 è possibile applicare, relativamente ai contratti di locazione, un regime denominato “cedolare secca”. Introdotto e disciplinato dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011.

Tale regime resta valido per tutta la durata del contratto, può essere revocato (in questo caso va effettuato il versamento dell’imposta di registro) ed esercitata nuovamente.

E’ da questo punto di vista un regime abbastanza flessibile.

La “cedolare secca” è stata accolta tiepidamente dai contribuenti.

La scelta di tale regime comporta il non assoggettamento – in quanto sostituisce il regime ordinario – delle seguenti imposte:

IRPEF – aliquote progressive ed addizionali

Imposta di registro

Imposta di bollo

Le aliquote previste sono due:

21% - contratti 4 + 4 – contratti a canone libero

19% - per i contratti stipulati sulla base di contratti tipo – canone concordato, relativamente all'ubicazione dell’immobile in comuni con alta intensità abitativa.

Per il primo anno di applicazione, 2011, l’importo dell’acconto era pari all’ 85% dell’importo totale da versare.

Dal 2012 l’importo di acconto è  pari al:

92% se il pagamento viene effettuato in due rate

95% se diversamente

La tassazione ordinaria è di almeno il 23% quindi questo dovrebbe farci protendere per il regime della “cedolare secca”, ma vanno chiariti alcuni punti.

1. mentre la tassazione ordinaria prende come base imponibile l’ 85% del canone, la cedolare secca considera invece, come base imponibile il 100% del canone pattuito.

2. Per tutta la durata de contratto, o meglio per tutta la durata del regime scelto (può infatti essere revocato) non è possibile l’aumento del canone

3.La scelta di tale regime non permette nè deduzioni nè detrazioni.

4. La stipula del contratto (o la sua risoluzione) non sono assoggetta ad imposta di registro e di bollo cono la cedolare secca.

Conviene sempre? La risposta, come la maggior parte di quelle riferibili a domande di carattere fiscale è: DIPENDE.

In sostanza, se avete un reddito elevato allora risulta maggiormente conveniente la “cedolare secca” altrimenti in linea generale il risparmio possibile con è così sensibile come spesso viene prospettato.

Inoltre, in una situazione in cui l’inflazione tende au aumentare, la non possibilità di aggiornamento del canone potrebbe essere di non poco conto, così come la possibilità di perdita di detrazioni o deduzioni.

Questo argomento ha una valenza proprio riguardo al concetto che i regimi opzionali non sempre possono essere convenienti per tutti i contribuenti.

Come il regime dei ”superminimi”– tassazione sostitutiva 5% - potrebbe per alcuni soggetti essere meno indicata, anche se a prima vista, veniamo colpiti da un’aliquota così bassa.